فارس من| واکاوی نقش بنگاه‌های املاک در التهاب بازار مسکن
تاریخ انتشار: ۲۹ فروردین ۱۴۰۱ | کد خبر: ۳۴۸۱۷۸۹۲
به گزارش خبرنگار اقتصادی، با شروع فصل نقل و انتقال مستاجران بار دیگر گلایه‌ها از نقش مشاوران املاک در افزایش قیمت اجاره‌بها به گوش می‌رسد. بر این اساس یکی از مخاطبان «فارس من» با ثبت سوژه‌ای در این سامانه تحت عنوان «کاهش نقش مشاورین املاک در قیمت رهن و اجاره» عنوان کرد: « مشاورین املاک در افزایش قیمت رهن و اجاره مسکن (و حتی خرید مسکن) تا حدود زیادی نقش دارند چرا که درآمد مشاورین به صورت درصدی از مبلغ معامله تعریف میشود.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
این پویش تا این لحظه 145 امضا دارد، شما هم در صورت تمایل و مشاهده مشکلات در اینباره می‌توانید به این پویش بپیوندید و مطمئن باشید خبرگزاری فارس در اینباره پیگیری‌ها را خواهد داشت.
بررسی دقیق فرآیند فعالیت مشاوران مسکن بیانگر آن است که در سال‌های اخیر تاثیر این نهادهای صنفی، فراتر از گره خوردن درآمد به قیمت اجاره‌بها بوده و این تعارض منافع اکنون بخشی از نابه‌سامانی است که مشاوران املاک برای بازار مسکن ایجاد می‌کنند.
* بنگاه‌داری شبکه‌ای؛ سوداگری بر بستر سایت‌های فروش اینترنتی
در همین راستا، پس از ظهور زیرساخت‌های فروش اینترنتی، فرآیند معاملات مسکن دچار تغییر و تحول گسترده‌ای شد. در حال حاضر اغلب مردم برای خرید مسکن به سراغ تارنماهای فروش اینترنتی رفته و با هدف گرفتن آگهی‌های نزدیک به شرایط مالی نسبت به خرید مسکن اقدام می‌کنند.
در همین ارتباط محمد حمیدی، کارشناس حوزه اقتصاد و مسکن، ضمن اشاره به این نکته که نبود نظارت بر زیرساخت‌های فروش اینترنتی، فعالیت سوداگران حوزه مسکن را تسهیل کرده است، عنوان کرد: « در حال حاضر با پدیدۀ بنگاه‌های مشاور املاک شبکه‌ای در فضای فروش اینترنتی مواجه هستیم، در این نوع تعیین قیمت، یک بنگاه شبکه‌ای با نشر آگهی گسترده فروش مجازی در یک منطقه خاص، فضای کنترل قیمت منطقه را به دست گرفته و با مهیا کردن شرایط به منظور افزایش قیمت، فضای بازار مسکن را ملتهب می‌سازد.»
این کارشناس حوزه اقتصاد مسکن در تشریح نحوه عملکرد بنگاه‌های شبکه‌ای، افزود:« بررسی‌های انجام شده توسط تیم مطالعاتی مسکن دانشگاه علم و صنعت بر روی 100 آگهی یکی از مناطق 22گانه شهر تهران مشخص کرد، 87 آگاهی ثبت شده در یک منطقه توسط یک بنگاه مشاور املاک شبکه‌ای ثبت شده است.»
حال فرض کنید شما به عنوان یک شهروند، قصد خرید یا اجاره خانه‌ای را دارید. در اینصورت ابتدا برای کشف قیمت به یک نرم‌افزار یا سایت فروش اینترنتی مراجعه کرده و از روی قیمت درج شده یا از طریق ارتباط با عامل ارتباط مشخص شده در آگهی نسبت به این کار اقدام می‌کنید. در این شرایط پس از پرسش قیمت چند ملک، فرآیند کشف قیمت شما تکمیل شده است.
در واقع شما تصور می‌کنید با تماس با افراد مختلف برآوردی واقعی از قیمت منطقه به دست آورده‌اید در حالی که عملا شما تنها با یک بنگاه مرتبط بوده‌اید و قیمت‌های اعلامی به شما به راحتی می‌تواند با قیمت واقعی مسکن متفاوت باشد.
لازم به تاکید است وجود زیرساخت‌های فروش اینترنتی همراه با نظارت صحیح بر نحوه عملکرد آن به سبب مهیا کردن امکان کشف قیمت و مشاهده جریان عرضه و تقاضا می‌تواند نتایج مثبتی در بازار کالاهای مد نظر داشته باشد.
* اتاق معاملات؛ تبدیل ابزاری مفید به شگردی برای تثبیت قیمت‌های غیر منطقی
علاوه بر بنگاه‌داری شبکه‌ای، بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد تاثیرگذاری بر بازار مسکن و افزایش قیمت‌های بعضی مناطق خاص در کلانشهرهایی مانند تهران بیشتر توسط بعضی مجتمع‌های بزرگ مشاوره املاک که تعداد زیادی مشاور را در استخدام دارند اتفاق می‌افتد.
یکی دیگر از شگردهای بعضی از این بنگاه‌داران بزرگ مسکن، استفاده از اتاق قرارداد و انعقاد قرارداد دور از چشم بقیه مشاوران است.
در همین راستا یکی از کارشناسان مشاور املاک شهر تهران در گفت‌وگو با خبرنگار فارس در این باره می‌گوید: وجود اتاق قرارداد در بعضی بنگاه‌های بزرگ مشاور املاک باوجود بعضی محسنات اما مفسده‌هایی نیز دارد.
وی افزود: در زمان‌هایی که تلاطم بازار مسکن اتفاق می‌افتد و نظم قیمت‌ها در بازار به هم می‌ریزد در موارد زیادی انجام معامله واقعی روی قیمت‌های بالای مسکن اتفاق نمی‌افتد و قیمت‌ها بدون منطق بالا می‌رود بدون اینکه روی آنها معامله انجام شود. در این شرایط بعضی مشاوران املاک برای اینکه قیمت‌ها را روی عددهای خاصی تثبیت کنند شگرد ویژه‌ای به کار می‌برند.
وی در توضیح این شگرد گفت: در یک مجتمع بزرگ مشاوران املاک، ممکن است 20 یا 30 نفر مشاور حضور داشته باشند. وقتی شما عقد قرارداد را در یک اتاق به صورت محرمانه انجام می‌دهید می‌توانید بعد از خروج از اتاق قرارداد هر قیمتی را به عنوان قیمت مورد توافق به بقیه مشاوران اعلام کنید.
حتی اگر این قیمت واقعی هم نباشد بقیه مشاوران فرض می‌کنند شما واقعا روی آن قیمت غیر منطقی قرارداد بسته‌اید و تلاش می‌کنند روی همان قیمت قرارداد ببندند. در این بین مشتری شما هم راضی ست و تصور می‌کند تخفیف خوبی در خرید یا اجاره گرفته است و طبعا به خواسته شما برای سکوت درباره مبلغ واقعی قرارداد تن می‌دهد.
با این شگرد قیمت غیر واقعی تثبیت میشود چون در فضای معاملات املاک گفته میشود اگر روی قیمتی قرارداد بسته شد پس قیمت واقعی همان است و بقیه تلاش می‌کنند خود را با همان قیمت‌ها تنظیم کنند.
*سود مشاوران املاک در افزایش قیمت اجاره‌بها است
یکی دیگر از دلایلی که شرایط را برای افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها مهیا می‌سازد، ارتباط حق کمیسیون واحدهای مسکونی و ارزش معامله انجام شده است. در حال حاضر، طرفین معامله مسکن باید درصدی را تحت عنوان حق کمیسیون به بنگاه پرداخت کنند.
توجه به فرآیند نقل انتقال و معامله مشخص می‌کند، فعالیت بنگاه مشاور املاک ارتباطی با ارزش معامله ندارد و کار انجام شده توسط بنگاه برای اجاره یک ملک 100میلیونی تومانی تفاوتی با اجاره یک ملک 1 میلیارد تومانی ندارد. از این رو وابستگی قیمت به ثمن معامله امری منطقی به نظر نمی‌رسد.
از سوی دیگر در شرایطی که نفع بنگاه مشاوره املاک در انجام معامله با هزینه بیشتر تامین شود، طبیعی است که بنگاه از افزایش بی‌رویه قیمت مسکن سود برده و مقاومتی در این باره نداشته باشد.
در این باره محمد حمیدزاده، کارشناس حوزه عمران و مسکن، در بیان مسئله وابستگی حق کمیسیون به ارزش معامله، گفت:« حق کمیسیون بر اساس تعرفه کمیسیون مشاوران املاک هر سال از سوی اتحادیه مشاوران املاک تعیین میشود، که وابستگی این رقم به ارزش معامله، مشاور املاک را به سمت معامله با ارزش بیشتر سوق می‌دهد. در حقیقت این امر می‌تواند شرایط را برای کاهش قیمت مسکن دشوار سازد.»
این کارشناس حوزه عمران و مسکن، در ارتباط با مدل‌های مدنظر برای تعیین حق کمیسیون عنوان کرد: « با توجه به اینکه فرآیند خرید، فروش و اجاره واحدهای مسکونی ارتباطی با ارزش خانه ندارد، می‌توان با تعیین رقم ثابت بدون وابستگی به ارزش معامله، نفع بنگاه مشاور املاک را از افزایش قیمت کاست.»
با توجه به نکات بیان شده به نظر می‌رسد، مشاوران املاک نیز در کنار خلا سیاستگذاری دولت بر افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها نقش دارند و دولت باید به طور دقیق به مسئله بازار اجاره‌بها ورود کند.
انتهای پیام/
منبع: فارس
کلیدواژه: بازار اجاره فارس من اجاره بها بنگاه مشاور املاک بنگاه مشاور املاک اتاق معاملات سوداگری رهن و اجاره فروش اینترنتی مشاوران املاک کارشناس حوزه ارزش معامله مشاور املاک بنگاه مشاور افزایش قیمت بازار مسکن حق کمیسیون قیمت مسکن اجاره بها شبکه ای قیمت ها
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.farsnews.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «فارس» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۴۸۱۷۸۹۲ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
داغ مستاجرها تازه می شود؛ اجاره هایی که چند برابر می شود/ طنز حق مسکن ۹۰۰ تومانی کارگران!
نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران به قدس آنلاین می گوید: در سراسر دنیا صاحبخانه بودن تعریف خاصی دارد و شغل محسوب می شود که دادگاه آن را به رسمیت می شناسد.
داود بیگی نژاد می افزاید: دولت و در واقع شهرداری ها باید به اندازه ای اختیار و قدرت داشته باشند تا واحدهای مسکونی را با هدف تنظیم بازار مسکن در تملک خود داشته باشند تا در مواقعی که قیمت اجاره متفاوت شد و به نوعی قدرت اجاره مسکن از دسترس قشر آسیب پذیر جامعه خارج شد دولت نیز این واحدها را عرضه کند؛ اما متأسفانه تاکنون این اتفاق در بخش تولید مسکن نیفتاده است.
وی یکی از عواملی که سبب گرانی مسکن شده را مربوط به شهرداری ها می داند و اذعان می دارد: افزایش سالیانه عوارض و نوسازی، طولانی شدن مدت زمان سرمایه گذاری مسکن تا دریافت پروانه ساختمان و ... از سوی شهرداری ها به افزایش قیمت مسکن دامن می زند.
بیگی نژاد می گوید: بانک ها نیز متأسفانه سرمایه هایی را که از مردم به عناوین مختلف جذب می کنند در ملک هایی سرمایه گذاری می کنند که به درد آحاد جامعه نمی خورد و بیشتر برای قشر خاصی از جامعه است که البته این روش برای جبران ناترازی هاست.
نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران بیان می کند: واقعیت این است که قیمت خانه اجاره ای تابعی از قیمت مسکن است و اگر بخواهیم رشد قیمت اجاره را کنترل کنیم باید حتماً درخصوص قیمت مسکن تمیهداتی بیندیشیم که قیمت مسکن در روند طبیعی حرکت کند در غیر اینصورت مادامی که قیمت مسکن افزایش پیدا می کند به تناسب آن قیمت اجاره نیز افزایش می یابد و به همان نسبت توانایی مستأجران کاهش می یابد.
وی می افزاید: دولت برای منافع مردم تلاش می کند اما عده ای از مفسدان اقتصادی با فعالیت زیرزمینی خود در مقوله مسکن سیاستگذاری های دولت را بی اثر می کنند.
تمهیدات و راهکارها
بیگی نژاد در ادامه می گوید: نمی توان در حوزه مسکن، دولت و نهاد خاصی را متهم یا تشویق کرد چراکه تولید مسکن چندین شغل را در خود جای داده است؛ بنابراین همه افراد و ارگان های ذی ربط باید مسیری یکسان برای تولید مسکن فراهم کنند و در واقع از مشاور املاک گرفته تا انبوه ساز و ... همگام با سیاست های تولید مسکن دولت قرار بگیرند تا در آینده با توجه به رشد و سن جمعیتی که در کشور داریم بر اساس نیاز مسکن تولید شود و در نهایت به تعادل قیمت در بخش اجاره برسیم.
نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران به مردم توصیه می کند: زمان نقل و انتقال شان را در بازه زمانی خاصی قرار ندهند. چراکه در حال حاضر پیک بازار اجاره، پایان بهار و ابتدای تابستان است که این موضوع بار بسیار سنگینی را در افزایش کرایه هایی که با درآمد مستأجران تطبیق ندارد به آنان تحمیل می کند.
این در حالی است که یک کارشناس مسکن در این باره به خبرنگار ما می گوید: در بیشتر کشورهای دنیا برای حمایت از اقشاری که از سر اجبار اجاره نشینی را انتخاب می کنند قوانین مدونی وجود دارد اما در کشور ما هیچ قانونی در موضوع تعیین اجاره بها وجود ندارد.
مجید گودرزی می افزاید: متأسفانه قوانین ما در این باره ناقص و یکطرفه به نفع مالک است به گونه ای که صاحبخانه، آوارگی مستأجر را حق مسلم خود می داند در حالی که در دنیا تنها جنگ و قانون می تواند یک خانواده را مجبور به ترک محل زندگی خویش کند.
وی توضیح می دهد: در جامعه ما طبق عرف غلط و من در آوردی که در نبود قانون شکل گرفته ودیعه مستأجران به صورت قرض الحسنه با ارزش افزوده صفر محاسبه می شود که نمونه اش را در کشورهای دنیا نداریم و هر معامله ای که شکل می گیرد باید توازن بین دو طرف برقرار باشد.
این کارشناس مسکن ادامه می دهد: در همه مکاتب مالی و اقتصادی پول دارای ارزش زمانی است اما در ایران عده ای قوانینی وضع کرده اند که کاملا یک طرفه به ضرر مستاجر است و مستأجران بینوا به دلیل نداشتن تشکل های لازم نه قادر بوده اند قوانین لازم را از مجلس بگیرند و نه از حقوق خود دفاع کنند چون متأسفانه هیچ تشکل مستأجری در ایران وجود ندارد حتی تشکل های مردم نهاد هم در این زمینه فعال نیستند و بیشتر به عوارض اجاره نشینی می پردازند تا به مشکلات و نبود قانون در زمینه اجاره بها و این بی قانونی به شدت روان جامعه را آزرده کرده است.
گودرزی خانه دار کردن مردم را نخستین و مهم ترین راهکار حل معضل اجاره نشینی می داند و می افزاید: امیدواریم طرح ساماندهی بازار اجاره مسکن که به مجلس رفته و برای شورای نگهبان ارسال شده است بدون چکش کاری های زیادی و رفت و آمدهای بیجای این طرح به تصویب برسد تا مبادا مانند طرح مالیات بر خانه های خالی طرحی بی اثر و بی خاصیت شود و در واقع تبدیل به یک شوی قانونگذاری شود.
این کارشناس مسکن می گوید: در کشورهایی مانند آلمان و فرانسه شهرداری های از قدرت بسیار زیادی برخوردارند و حمایت همه جانبه و محکمی از مستأجران دارند و از طرفی ساخت واحدهای اجتماعی و فوق اجتماعی نیز که طرح حمایتی قوی برای مستأجران است اجرا می شود که البته در کشور ما نیز طرح نهضت ملی مشابه همین طرح است اما در واقع برخی از اقشار ضعیف که تحت حمایت کمیته امداد یا بهزیستی هستند حتی قادر به پرداخت مبالغ اولیه برای ساخت این واحدها نیستند.
گودروزی می گوید: در حال حاضر اجاره نشینی برای ۳۰ میلیون نفر ایرانی که با سرکوب شدید تقاضا حتی قادر به اجاره مسکن نیستند با حق مسکن ۹۰۰ تومانی بیشتر شبیه طنز یا شوخی است چراکه کارفرمایان هیچ تعهدی در قبال موضوع مسکن کارگران تقبل نمی کنند و از سویی کمک دولت آن قدری نیست که این مشکل را حل و فصل کند بنابراین نیاز به حمایت های بیشتر به ویژه در بحث قانونگذاری است.
این کارشناس مسکن تصریح می کند: ظرفیت های در بخش مسکن بسیار بالاست و دولت با واگذاری زمین رایگان می تواند ۶۰ تا ۷۰ درصد به کاهش قیمت مسکن مؤثر باشد.
دستگیری ۴ متهم اصلی پرونده مفقودی یسنا کودک کلاله‌ای